編按： 研究房市超過30年的權威房產教授張金鶚，長年關心台灣囤房、炒房不合理的現象，出版新書《居住正義》，希望提醒大家找回居住正義，才能打造「住者適其屋」的理想境界。
居住正義是一條漫長的路，必須堅持理想、務實作法、尊重專業的向前行，雖然無法短期內完成，但必須要一棒接一棒地走下去；若政治人物無法體會，只要政黨輪替就要打掉重練，那麼居住正義只會陷入惡性循環。
一項政策推動，我偏向主張棒子與胡蘿蔔要並行，只要政府在推動房地產的改革時，把自住當核心，並明確訂出保障自住標準（比如2 戶以下且設籍），針對非自住或買大面積豪宅的富人訂出較高標準，課徵相對較高的稅賦與貸款成本，如此才能達到相對公平。
前面提到，台灣房地產主要是以民間市場提供為主，因此，政府的角色除了訂定遊戲規則外，其他的就交由市場，而不是讓政府自己跳進去市場變成供給者。因此，第三是政府除健全房屋買賣市場外，更應加強健全租屋市場，保障房東與房客，避免房屋空置浪費資源。最後，如果民眾在正常的管道與市場都租不到房子，再由政府直接介入提供住宅。換言之，當市場失靈時，如弱勢族群或老年人租不到房子時，就要由政府來出面介入安排。
換句話說，當有單親、老人、殘障族群有錢也租不到房子時，政府就得提供只租不售房屋，如社會住宅。若能完成以上四點，我們的身邊或許就不會出現拚房、賭房的年輕人，將一輩子的賭注都放在房地產上。當然我們也不會有一群人揹了房貸後，卻變成動彈不得的「屋奴」，終其一生省吃儉用就是為了付清房貸。如此我們的社會、經濟、生活、政商等不再被高房價所綁架，不會形成一股惡性循環。
我期待，台灣人民只要努力工作一段時間，就能順利買到適當品質的房子；若是短期內買不起，應該也有租得起品質也不錯的房子。而政府更要提供購屋與租屋的定型化契約保障以及租買資訊透明化，避免房價與房租被哄抬炒作，保障民眾租買的安心與居住的放心。
除此之外，我們不能只以遮風避雨的基本住房為標準，要將「住好房」當成進一步追求的標準。也因此，民眾買屋時不只要注意價錢，更要民眾把居住安全及品質放第一，除了挑有信譽的建商及完善的物業管理社區外，漸漸地讓不好的建商自然淘汰；一方面政府也要建立一套獎優懲劣的制度，讓良幣驅逐劣幣。
事實上，房地產由高峰反轉之時，民眾一定要有自覺，2016 年是房地合一交易稅制的開始，也是房屋及土地持有稅賦合理調整的開始，這是台灣住房稅制結構性改變的起點。
如果可以從現在做改變，房屋不再是投資炒作的工具，把買房子當成利人利己的事，比如買好建商房子，鼓勵好建商出頭；若無法利人利己，至少也不要損人不利己，認為不合理的房價就不要買。如此，將能慢慢達到居住正義的理想目標。
「利人利己」的居住正義目標
居住正義是一條漫長的路，它沒有捷徑，也無法一蹴可幾，重要的是要滿足最大多數人甚至是弱勢為主的利益，即所謂的「利人」；然而也不可能忽略了自己個人或是少數人的利益，即所謂「利己」的需求。如果利人與利己發生衝突時，顯然利人是顧及大多數人的利益，應該被優先選擇，如此才算是達成居住正義的理想境界。
在「利人、利己」四大象限中（見圖6-1），又以「利人利己」（大家都有利）的政策為首要目標，包括興建以弱勢為主的社會住宅；推動優良建商的評選，購買優良建商的產品，讓良幣逐劣幣；捐贈社福機構式的以房養老模式，讓只有一屋的老年人能安養天年；愛心房東及空屋有效利用。
其次，才是「利人不利己」（大多數人有利，少數人不利）的政策，包括豪宅稅、房地合一稅及囤房稅等，這些政策適度解決不公平的不動產稅賦困境，因有利多數民眾，只影響少數多屋族，是為利人不利己。
而「損人利己」（少數人有利，但大多數人不利）的政策，就是這一波房市寫照，比如跟著投資客炒房，將台灣房價炒到最高點後，讓很多年輕人及平民百姓，只能「望屋興嘆」；再者如黑心建商或黑心房仲，只為了賺錢或賺佣金，卻忽略別人的利益。
「損人不利己」（大家都不利）的政策在推動居住正義之路上會造成最壞的情況，包括銀行貸款給不良建商，在房價高點貸款給建商或投資客，自住客在房價高點買房，特別又是向投資客買房。自住客買房買在高點，不僅助漲房價同時又讓投資客得利，最不明智。
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