• 看屋口訣─地、環、屋、價

    5 4 月 2020 時報出版

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    很多人自住者買房喜歡從屋內裝潢先看起,但對我來說,我的購 屋準則「地環屋價」是從地段開始,然後是周邊環境,最後才看 屋況。我跟朋友分享這個邏輯時,很多人一開始都不太能接受。 但我奉勸大家,一定要把感性藏起來,多用一點理性來看屋,相 對更保險。

    即使是自住,也要站在投資基石上看房子

    很多朋友都會問我,說他看了好幾間房子了,卻還是不知道在看房子時要注意什麼?是要看風水格局呢?還是內部隔間規劃?還是……?

    其實,對於剛開始投入房地產市場的新手來說,都會遇到這個疑問,這讓我回想起,我近期看房子的時候,當時實際遇到的狀況是,我跟一位合作過多次的房仲朋友一起去評估一間房子,但因為屋主提供的鑰匙出了一些問題,所以延誤了一些時間,於是我臨時改行程,跟著下一組自住買家一起去看。

    而在看完房子過後,房仲詢問我們對於這間房子的看法,我記得當時自住買家表示,他覺得最大的毛病都在裝潢上。

    之後,房仲朋友問我,那我呢?有沒有什麼看法?我笑笑地跟仲介說:「我是一個買房投資客,看法肯定跟自住買家有很大的落差。」我接著表示自己對這個物件的一些看法:

    (1) 這個房子鄰外雖不是死巷,但因路寬太小,未來的接手力道 會差很多! (2)這個物件是華廈,但每個月的管理費卻偏高。
    (3)物件的室內面積只有15坪,對於一般小家庭來說有點小。
    (4)這個物件的座向會西曬,議價時恐有抗性。
    (5) 此華廈的電梯設計不良,電梯停在2樓跟1樓的中間,住戶 要搭電梯回家,還得多走半層樓才行。
    (6) 物件雖位在精華地段,但總體來說,屋主想賣的價格不便宜, 所以暫不考慮!

    而就在我表達看法時,這個房仲偷偷傳Line請我別再往下說了…… 因為這個自住買家目前已算是復看第三次了,想來是對這間房子極有興趣,希望我不要潑冷水。

    相較於自住客比較依賴個人喜好來決定是否出價,投資客比較會用方便成交的角度來看屋。但也因此,日後若要換房,往往就會發現自己憑喜好買下的房子並不好脫手,所以,我還是建議想要買房的朋友們,雖然目前買房目的是自住而非投資,但為了方便日後轉手的速度,由衷 建議還是站在投資的基石看房子。

    獨創的購屋準則「地、環、屋、價」

    相信會買這本書的讀者,多半一定有過看屋的經驗,你在看一個物件時,通常會注意哪些細節?未來如果要換屋,你是否有把握自己的房子會是一個搶手的秒殺物件?若你能保證自己找的物件永遠都是秒殺物件,那麼不論是自住或投資,你肯定都是贏家。我也建議讀者們,未來在看屋時,記得把這個我獨創的準則「地環屋價」放在心中,甚至當成是看屋的座右銘,如此一來,投資房地產你肯定無往不利。

    善用獨創的購屋準則,很可能協助你賺到千萬以上財富唷!「地環 屋價」也就是買房子的思考順序為:地段>環境>屋況>價格。

    我在這邊舉一個朋友實際的案例:有一次,我研究所同學的聚會,有個同學問我,他最近剛在北投附近買了一個新房子。我當下很直覺地問他:「你為什麼會買在北投,是否有看過其他地區的房子呢?」

    同學回答我:「我有看其他士林、天母、奇岩等附近的房子,最後我選擇北投的原因是,同樣的價格,這個房子的屋況最漂亮,所以我就買了!」我同學用自住買房的主觀角度來看房,缺乏投資買賣的角度,等到未來要賣房,房子就容易出現不易脫手變現的困境,以及房市大好時,自己的房子漲幅卻不夠大;倒是若房市跌價時,房子修正幅度卻比其他地方來得兇!

    很多人自住者買房喜歡從屋內裝潢先看起,但對我來說,我的購屋準則「地環屋價」是從地段開始,然後是周邊環境,最後才看屋況。我跟朋友分享這個邏輯時,很多人一開始都不太能接受。但我奉勸大家,一定要把感性藏起來,多用一點理性來看屋,相對更保險。

    1.房地產的價值分數

    看屋時要注意的細節,其實才是能讓你找到談判籌碼的關鍵!首先,我在看房子時,心裡多半會有一個評分順序跟加權比重:地段 (70%)、環境(20%)、屋況(10%),買房子首重地點,地點挑的好, 會保值易漲難跌。

    曾與一位多年不見的朋友小巴聚餐,席間他問我:「好的房子為什麼會漲價?房子只會越住越舊啊,怎麼會越來越貴呢?」

    我回答他說:「其實你只要修正一下剛剛說的那句話,就會知道原因了!你應該要問,為什麼「房地產」會漲價?」

    房子確實是會折舊的,所以若單論房子本身,確實大多都是會因為折舊而跌價,會讓房地產漲價的主要原因,絕大多數因素是來自「土地」!畢竟房子可以重蓋,但土地有其特殊的「唯一性」,除了同棟的建築物以外,全世界找不到兩塊相同的土地,所以當你買下房地產的同時,你就已經把世上這塊唯一的土地變成私有財產,導致這一區房地產的供給變少了,這也是為什麼精華地段的房價水漲船高的主因!

    2.房地產評估~出價的流程(地段、環境、屋況、價格)

    第一步─地段:每次房仲推薦物件給我時,我都會請他們先把物件的基本資料傳給我。我習慣先確定此物件是否位在黃金地段,如果地段是位在鬧區、生活機能良好、交通便利、就業需求大、商圈林立等,我才會再進行第二步。(請見附檔)

    再者,第二步─環境:當地段評估核可後,我會再評估這個物件方 圓1公里內的周邊環境有無殯儀館、福地、凶宅、死巷、垃圾場、寺廟、 路衝、巷寬大小等嫌惡設施。如果已在此區深耕許久,通常一聽到物件 地址,基本上第一、第二個步驟(地段、環境)應可在5 分鐘內就做 好八成的評估了。這個也是為什麼很多專職的投資客在還沒有看到房子時,便可先下斡旋卡順位的原因!

    之後,第三步─屋況:第三步驟則是要觀察該物件的內外格局,像是外部風水、屋內格局、棟距、採光、格局圖、樓地板頃斜、風水、壁癌、公設、主結構裂縫、鋼筋外露、漏水壁癌等。

    最後我才會總結歸納上面的評估結果,算出適合此物件的買價,透過預估未來售出的價格或持有的收益價格,推算自己的願付買進價格區 間。

    房子評估流程Step1:地段

    通常在做該物件的地段評估時,我會特別注意的項目有交通、觀光區、生活機能、工作需求、都市計畫、未來發展等,考慮得越周全,日後脫手的可能性跟獲利空間也會越大。

    (1)交通:交通越便利的區位,房價基本上都具有一定的保值性, 就像是房子若位在捷運站周邊5分鐘路程的距離,價格多半就是易漲難 跌,那評估交通是否加分的因素又有:捷運站、火車站、高鐵站、交流道、
    公車站、省道、縣道路寬等,一定要多加評估影響性。

    (2)工作需求:工作人口需求強勁的地區,通常也是房價相對保 值的一個象徵,例如新竹科學園區、龜山工業區、林口工業區、內湖科學園區、南港科學園區等皆是,因為提供工作機會,也讓很多在此工作的上班族選擇定居,再者,常住此區域的屋主若想換房子,換手力道也是不容小覷的。

    (3)都市計畫:如果政府規劃要做大規模的區段徵收,未來會有 大規模的計畫(例如內湖科學園區、新竹科學園區的規劃),又或者市地重劃、小型的都市計畫的細部計畫等,這也是一個可以提前布局卡位的選擇。

    (4)未來發展:如果此地段未來會有好的規劃建設,對於房地產 的保值程度也會大大加分,例如未來會有捷運站、規劃公園綠地、美術 館、圖書館、大型商場進駐(大潤發、Costco)等,又例如桃園廣豐特區、 桃園高鐵的青埔站周邊等,也是一例。

    房子評估流程Step2:環境

    (1)生活機能:交通越便利的區位,房價基本上都具有一定的保 值性,通常評估一個地區的生活機能的要素有:連鎖超市、醫院、黃昏市場、餐飲小吃店、夜市、政府機關(警察局、區公所、學校、圖書館、行政中心等)、大型品牌設立(麥當勞、星巴克、肯德基)、大型房屋仲介等,畢竟一個商業的群聚形成,通常需要十多年的發展時間,所以對於一些新市鎮的開發,奉勸大家千萬不要一窩蜂地追高房價,因為通常在熱潮退後,房價很容易就會打回原型的。

    (2)嫌惡設施:通常在一個都市計畫內一定會規劃生活必要設施, 所以儘管是在好的地段,但難免還是會有人們比較不喜歡的險惡設施,例如基地台、殯儀館、福地、垃圾場等,這是屬於比較無力爭辯的設施。再來就是見仁見智的部份,這端看每個人可忍受的程度到哪裡,例如宮廟、加油站、電塔、神壇、瓦斯行、資源回收、凶宅、死巷、寺廟、路衝、小巷寬等。

    (3)土地使用分區:在買房子之前,建議大家還是要詢問一下土 地的使用分區,因為儘管在都市計畫內的繁榮地段,也常會有不小心買 到工業用地的可能,例如桃園IKEA、愛買的區段,在桃園市來說是繁榮的地段,但是此區域是被規劃為工業用地,所以買房子時還是要了解一下土地的使用分區,應該較為保險與妥當。

    (4)基地情況:如果基地面積方正、房子面臨的路寬較大、屋外 風景無遮蔽物,這種房型的內在價值就會更高!例如面臨萬坪的大安森林公園、台中五期面向文心森林公園等地的豪宅等皆是。(請見附檔)

    房子評估流程Step3:屋況

    (1)屋內格局:正所謂「風火水電光、天牆地柱窗」,風(室內 通風狀況

    風水)、火(瓦斯管線)、水(漏水狀況)、電(電路狀況)、光(採光度)、天(天花板)、牆(牆壁、格局)、地(樓地板)、柱(樑柱)、窗(窗戶)。

    這個由房地產前輩田大全老師提出來的屋況觀察口訣,在此僅供大家參考,做為在看房子時需要注意的重要細節。

    (2)屋與屋之間:棟距、採光、風水、基地形狀、路寬等,乃至 於社區治理、鄰居素質、公共設施、物業管理品質等,都要一一考慮到。

    (3)房屋結構:例如梁柱裂縫、鋼筋外露、漏水、壁癌等,這些因 素也都會影響到房子裝潢時的預算,手頭拮据的購屋族們,不可不防!(請見附檔)

    房子評估流程Step4:估價、出價

    當房子已經看到一定程度後,也經過了前面三大步驟(地段、環境、屋況)的評估,接下來就是正式進入出價談判的階段。

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    ◎更多精彩內容,請見:《小資族的不動產煉金術

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