買預售屋的人心臟要很強！縱使政府高呼要求檢查、規定預售屋開賣前要送審合約書，可是道高一公分魔高三丈，他送審的標準版合約和你最後要簽名的那一份，很可能是日月之距，簡單來說消費者根本無從核對版本。
以下八點是現在市場上主流合約書的常見問題，這些連十大建商都在用的白紙黑字詭計，小老百姓如果沒有多留心，逃得了嗎？等你眼睜睜簽下不平等合約，等交屋時再來大呼小叫找律師有用嗎？白紙黑字可都是你親自簽下的喔！
一、預售屋沒附上有尺寸的平面圖
太多人在交屋前問我驗屋問題，傳來平面圖後我一看：又來了！又是這種沒有尺寸的圖！想想看，建商要給你多寬的陽台？客廳面寬該有多寬？臥室的雙人床到底可不可以放得下去？柱子到底有多粗？牆壁有多厚、是輕隔間還是磚牆還是RC 牆的厚度？建商的平面圖沒有標明尺寸當然是故意的，他大可喊「大家都是這樣」、「你相信我不會騙你啦」、「我們公司那麼大，蓋房子很有經驗的」⋯⋯偏偏再大的建商也會蓋出漏水房，往往關鍵原因就出在建造的時候工人不夠精細專業，需要更多的彈性空間。
房屋在興建時，空間尺寸當然要使用雷射定位並且依循建築圖來建造，但只要是人，稍有醉意，啊不是，是稍有睡意，或是工頭和工人溝通不夠精準時，工人就會憑他的經驗和想法來施作，麻煩在於這中間的「創意」有時大、有時小，也因此那些比較黑的建商，怎會願意大方給你附有精確尺寸的圖面？一旦「細節都有憑有據」，在驗屋時豈不是容易被客戶挑剔刁難？更何況不少建商蓋的小二小三房，為了多A 公設比跟縮小坪數，臥室的寬度只跟一般雙人床一樣寬，只要他少蓋那一兩公分，你的床就一定塞不下。
問題是，蓋出精準的正確尺寸，本來就是建商的責任，所以請切記至少一定得索取到建築藍圖，並釘入合約中，才能確保你買的房子到底有多長、有多寬，以免到時要計算面積時只能跟著感覺走。
二、加簽二次施工同意書
你想要違建嗎？還是你壓根買到的是違建？又或者，漂漂亮亮的社區建案大廳，其實是不能說的違建？普通等級、有點黑不是太黑的建商，會蓋出讓你「方便」日後外推的形式；存心要養套殺等級的建商，則會貼心的「幫」你喬好一切，也就是幫住戶「爭取」到更多使用坪數，並且還會採用全社區統一違建規格的方式，讓整個建案更好看。以上的關鍵就在於，合約書要多簽一份「二次施工同意書」，建商也不會找你多收錢唷，你看看，這服務多貼心？
但如果你細瞧一下：「購買人委託ＸＸ工程行施作」，也就是這個工程居然是你「自己」發包的！萬一違建被告發、要被拆除，建商就會說：「這是住戶自己做的喔！（法律上）跟我無關！」萬一陽台外推的地方漏水，有住戶告上法院？這也不是問題，建商會在法庭說：「這部分的施工是買方所為，跟我們無關，我們無法幫他保固漏水。」
好一個翻臉不認人！更進階的是，萬一你家漏水或是新電梯要點交，建商就擺爛不管，甚至還有剛交屋就漏水的情況，請他們協助維修施工也愛理不理。如果你想提告，就有建商會威脅自爆：「你家這裡那裡都是違建耶，去找政府工務局檢舉，你的外推就會被拆光光，公設的健身房也拆光光！豪華門廳也是違建，通通都要拆！」
別以為養套殺到此為止，還不只呢，萬一合約沒有仔細看清楚，他還會壓一條內文：「買方已知此外推施作並不合法，特立此同意書為證。」你告上法院，永遠不會贏，恭喜，買到一間被拆光也不會有人同情的先天問題屋！
三、裝潢金折讓
這招數有多萬用？房價起漲時，建商怕客戶沒有足夠的現金，會用這個方法助你一臂之力；房價下跌時，建商要靠你幫忙穩住房價、慷慨優惠你200 萬元，也會使出這招；當你發現自己真的口袋不夠深，沒關係，建商靠這小方法可以讓你多買一個車位；更讚的是，當你有意願投資，建商一樣用這招就讓你掏錢多買一戶。
這招是什麼？很簡單，在合約書的某一個不起眼之處寫著：「本房價內含裝潢金折讓款200 萬元整，在交屋時退款給ＸＸＸ帳號。」
這裝潢折讓款大有操作空間，比如房價實付800 萬元，成交價格會寫1,000 萬元，實價登錄跟找銀行貸款都是1,000 萬元，到時預計八成房貸就是貸款800 萬元、自備200 萬元。那麼當房屋交屋時，這200 萬元就會滾回消費者口袋裡，他買的房子幾乎等於零頭期款，而當消費者要賣屋時，哪怕是只賣900 萬元，看起來獲利100 萬元，可是在實價登錄上的紀錄就是「賠售」100 萬元，還免繳房地合一稅呢！
這合法嗎？當然不，被抓到，「使公務人員登載不實之罪」，關三年；沒抓到，這種不老實建商給你的屋子能有多美好？想投訴媒體踢爆或打官司？好啊，大哥找人頭來當業務，說自己犯罪，要死你去死，要關你去關！你敢投訴踢爆？
四、由ＸＸ建設履約
為了保障預售屋的買家，政府弄出五種履約機制，分別是：不動產開發信託、價金信託、價金返還、同業擔保、公會擔保，前兩種對貸款給建商的銀行保障較多，價金返還的機制對消費者最好，但這前三種機制對建商來說都要投入不少履約成本，後兩種藉由公會或是同業來擔保的方式，對建商最划算，費用最低，但現實上容易被惡意扭曲─只要隨便成立一個紙上公司或紙上公會，就可以擔保消費者權益？制定出這樣的履約機制，堪稱由建商領導政府制訂保護消費者法規的戮殺案例。
「公會履約」比較少見，因為公會是靠會員繳錢支撐的一個組織，憑啥你建商蓋房子蓋一半倒掉，要其他建商來幫你收拾爛攤子？願意成為履約對象的公會，比較大的機率是由一堆小公司或紙上公司成立的，反正這種公會沒有影響力，萬一出事頂多廢了這個公會，政府也沒規定建商一定要加入「哪一個」公會。
「同業履約」的案例，則有一個被抓包的例子。記不記得「虧雞福來爹」（Crazy Friday）？就是曾經參與競選台南市長但失利的林義豐先生，他的伍彩建設因推出台南史博館對面的天價建案「伍彩東急」而聲名大噪，但開賣三年只挖了幾道溝，工程進度毫無動靜，有些買方發覺不對勁，剛開始想解約還被要求得支付違約金，急起來找媒體踢爆，才發現這預售案居然是由他家兒子的建設公司來做擔保，試想，爸爸的公司如果倒了兒子還會在否？這根本就缺乏保障！
五、自通知交屋日起視為已交屋
不少黑心建商很愛來這招，並且會把更多條文藏在斯文與古文裡，用一堆文字來掩藏這個訊息：「我要你交屋就是要交屋！」網友對我投訴的案例，是建商通知他去驗屋（並且等同交屋）時，踏入屋內看到的是沒有地磚、沒有廚具、浴缸還放在角落沒有安裝的「新落成廢墟」，但工地主任的回應是反正屋主也是要裝潢，乾脆到時候一起處理，「只要二天就好」─只是這裡以台語說的二天，大約的單位是一個月呢！
這要怎麼辦？看了合約，是屋主自己簽下同意「通知交屋起視為已交屋」，合約上這一條還有黑字加粗體耶，旁邊還有一個親自簽名蓋章的欄位！這時你只好睜大眼張大嘴的說：「客客氣氣漂漂亮亮的跑單小姐說這是制式化合約，就叫我簽這裡簽那裡，印章是她幫忙蓋的，我那時以為這是股票上市公司，應該不會騙人⋯⋯」
還有類似的一大堆投訴，比如剛蓋完就正在漏水也得交屋啦、銀貸已經開繳三個月房屋卻還在修，或是屋主嫌屋況不夠完善硬是不交屋，結果居然被建商以違約為理由，直接沒收之前已繳的二成自備款。
有這條，千萬別傻傻的就簽下去，這是預售屋合約出現問題最多、堪稱最恐怖的一條條文，簽了，沒事是運氣好，有事，建商會在交屋時黑化跟你翻臉！
六、交屋款只有5 萬，不是5%
交屋款低於規定房屋總價的5%，是常見糾紛的前三名，你如果沒有留下總價5% 在手裡，尋常黑心建商是不會鳥你，而良心建商的利潤就在你手上的5%，它為了要早點獲利了結，多半會認真一點的蓋房子，也會稍微的認真維修保固。
可惜主流建商大多頗黑，有一段時間流行只保留5 萬元當作交屋款，你想想，區區5 萬而已，有哪個建商願意認真保修啊？政府稽查預售屋的九成不及格，有很多都是這一條在扼殺消費者權益！
後來又有地政士爆料，說有些建商以前逼他們實價登錄造假，就是利用交屋款這條，把房價灌水5% 並包裝在交屋款，拉高的房價再用折讓單減回去，也就是跟裝潢款一樣，多A 了房價5%，這樣不明就裡的消費者，在查實價登錄時，就會以為房價怎又漲了5%。
不行喔！造假被抓，會被關三年，不管你是造假1 萬還是1,000萬。
七、現況交屋不提供試水項目
我常說很多建商蓋的房子會漏水，而那些漏水建商也知道，自家就是會蓋出漏水屋，雖然消費者在驗屋項目越來越精明，甚至會找專業廠商來協助驗屋，萬一驗出浴室漏水，到時候還是得敲掉重做，光是打止水針也很麻煩，但他們依然故我，永不妥協就是會亂蓋漏水屋。
這些建商是怎麼對應的？公司就一樣，把恐怖合約藏在有如文言文的條文裡，合約那麼厚一本，許多人就是看不到「不得要求加做防水」、「不得要求驗屋時淹水測試」、「不得要求以水管沖水等測試」之類的文字，每次有人來投訴，這些合約總是看得我目瞪口呆，這些文字不就等同在告訴你：本屋就是會漏水、乾濕分離是假的、窗戶有八九成會滲水！都寫在上面了，你還敢簽？
八、公設為無償贈送管委會，有任何問題與建商無涉
你看到的華麗公設，有時是你眼睛業障太重，假的啦！這一切都是業務給你的幻想，等到交屋時建商死不給你，或是居然被說是違建而拆掉，此時翻翻合約書，十之八九會這樣寫：「公設項目為無償贈送，有任何問題與建商無涉。」或是「二次施工項目如遭主管機關拆除，建商不負任何瑕疵擔保責任。」文字很多，只是你未必都看得到。
於是大廳啦、健身房啦、SPA 游泳池啦，就在你找建商抱怨說房子怎麼剛交屋就漏水時，就如此剛好被檢舉通通是違建，還沒用就被拆，而建商還會冷冷的告訴你：「不爽你就去提告，我等你。」接著當然是輸慘，這些合約內容，有的還是手寫增補條文耶！如此明顯又加粗字體，縱使是不公平條約，你怎會看都不看、想都不想就簽得下去？
本文摘錄自《買房勝經》，寫樂文化出版。
