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  • 你的房子結構安全嗎?:地震不用怕!專業技師教你安心購屋100問


    20 五月 2016 健行文化

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    購屋前要注意的事

    買房子是人生大事。動輒上百、上千萬、甚至上億元的交易買賣,絕對需要深思熟慮。買房子的選擇不外乎預售屋、成屋兩種,以下針對這兩種房屋市場的主流商品,經常遇到的問題,為您實地解疑。

    買成屋好、還是預售屋好?

    房市熱到爆,打開電視頻道,轉過來轉過去,總有「某某達人」教你如何靠買房子賺大錢,遮風避雨的所在,變成了投資炒作的生財工具。根據內政部建築研究所九十九年三月公布前一年的房地產景氣對策訊號,房市燈號重回象徵「安全穩定」的綠燈,房地產景氣復甦了。

    和炒地皮致富的房市大亨不同,市井小民要用有限的資金買房子,總要精打細算一番,一坪動輒數十萬的房價,是高消費的產品,不管投資或自住,一輩子能有幾次消費的機會呢?買進一個「殼」前,可要張大眼睛看清楚啊!

    在台灣買房子,不外乎「預售屋」和「成屋」兩種選擇。預售屋是指有建地、還沒蓋好就預先販售的房屋;成屋則是已經蓋好、現成的房子,包括新成屋與中古屋。

    想買房子,到底預售屋還是成屋划算呢?

    預售房屋從簽約、付款到交屋,往往耗時多年,購屋者要承擔相當大的風險。付清大筆款項,卻交不了屋;或是交屋後,發現與樣品屋差距甚遠因此打官司的案例,時有所聞。成屋則是現成蓋好的,眼見為憑,房屋現場能清清楚楚看到格局、裝潢、坐向、建材,依據自身經濟能力選擇房屋大小,買賣較單純。

    所以就我的看法,買成屋比買預售屋安全多了。尤其是第一次購屋的薪水階級,沒有任何買房子的經驗,不妨先從成屋下手。

    買中古屋要注意的事?

    買中古屋要多看幾回,別太衝動,挑下過雨的日子去看更好,可以看出會不會漏水。

    付訂金前,先跑一趟地政事務機關,調閱該屋的建物及土地登記謄本,看清楚房屋的所有權人,是否就是和你交涉的屋主,還是另有房屋土地持分人?免得付完訂金,才發現賣房子的,只是房屋眾多持分人之一。這就像是只跟大公司的某一個「股東」交易一樣,並不代表公司全體都贊成買賣,錢付了也沒用。

    替中古屋做健康檢查

    買中古屋,怕不怕買到輻射屋、海砂屋、漏水屋、瑕疵屋⋯⋯?以下教您如何分辨、判斷、及選擇,使您不致在中古屋市場踩到地雷。

    房子歪了嗎?

    房子歪了,表示地基傾斜,住在裡面的人會安穩嗎?這是很嚴重的結構危機。但是明眼人很難一眼看出房子端不端正、站得穩不穩,以下教你幾個法寶。首先,站在房屋正面,從側面、背面觀察,看屋角和鄰近其他房屋的屋角是否平行?如果呈平行線表示OK。

    再來進到屋內,看看壁角、樓板、梁柱有沒有裂縫?一般來說,幾乎所有的房屋或多或少都有些裂縫,如果裂縫寬度小於○.一公釐,細而均勻,不管是垂直或不規則狀,對房屋結構影響不大。一旦看到裂縫寬度大於○.三公釐,而且成斜角四十五度延伸,尤其發生在梁柱上,除了某些特例,通常是房屋不均勻沉陷、或混凝土強度不足的問題,結構安全亮紅燈,要小心了。

    不妨拿個小道具──一顆小圓球做試驗,把它放在客廳或臥室的地板上,若圓球固定滾向同一邊,就代表地板會傾斜。我曾在報章雜誌上讀到,藝人傅天穎擅長投資買賣房子,每當她參觀房屋時,總會隨身攜帶顆小球,真是聰明的作法。不過,這個試驗不適合在廚房或廁所裡做喔!因為有排水孔的洩水坡度設計,結果會不準確。

    房子為什麼會傾斜呢?

    造成房屋傾斜的原因很多,有可能是鄰房施工不當,或附近有大型的公共建設開挖,但是只要不是基礎滑動、或嚴重的不均勻沉陷,都還能繼續居住。業界曾有個案例:屋主的左鄰拆屋蓋房子,使房屋傾斜,門窗無法關閉,於是狀告求償。沒多久,右舍也開始改建,結果房屋又向右傾斜,門窗奇蹟似的復原,開關無虞,整棟房子又「正」回來了,讓屋主平白賺到一大筆賠償金。這可不是笑話,確有其事。

    倒是公共工程開挖,牽涉到大範圍的開挖,一旦有事,就是大事,整排房子都會出問題。最有名的,就屬八○年代台北捷運剛開挖時,此起彼落的民房損害事件,好比八十三年捷運新店線二二一標開挖,導致林口社區一六八戶民宅傾斜成危樓,真是飛來橫禍。這關係到土壤地質的特性,非常重要,後續章節會特別來談。

    有意換屋、買屋者,看到中意的房子,卻查勘出稍有傾斜,其實無妨,先請專業結構技師評鑑需要多少修補費用,再以此作為殺價的籌碼,議價空間加大不少,有可能買到便宜又好住的窩喔!

    房子為何會漏水?

    二手屋最讓人頭痛的兩大問題,一是裂縫,二是漏水,這兩大房子的頭號敵人,其實是一體的兩面,經常共生共存。

    建築物結構不良,一定會漏水,例如房屋傾斜、地基不均勻沉陷、屋頂、牆壁隙縫漏水。而房屋結構之所以會有裂縫,進而開始漏水,和房屋「肌肉骨骼」—混凝土有關。混凝土在凝固過程,會開始乾縮、龜裂,就像收割後的稻田,不再給水後,田地會龜裂的道理相同,這就叫做乾縮。而且混凝土裹在建物表皮裡,當梁柱長期承受樓板、牆面、大型家具傳過來的力量後,這些荷重都會造成混凝土發生「潛變」現象,好似彈簧長期受力的作用,會失去彈性,再也變不回原來長度一樣。

    通常當房子開始興建,混凝土乾縮、潛變的現象就會陸續出現,房子蓋好五年後,症狀才會慢慢穩定停止。但是因為混凝土裡面有配鋼筋,裂縫會細細的均勻分布,表面上不太容易看出來,而且建築物完工前的粉刷、油漆或其他表面裝修材料,會蓋掉裂縫。除非起造施工時,工人在混凝土內偷加水以便利灌漿,使混凝土強度降低,乾縮量倍增,這樣或許交屋一年內,就看得見牆面、壁面的裂紋了。只要屋內或外牆一有斜裂縫,過不了多久,整面牆就開始潮濕,表面油漆脫落,壁紙翹起,最後長出白色結晶粉末或白毛,表示房子已經進入「壁癌」時期了。

    買中古屋一定要準備一筆「補縫」的預算,如果裂縫發生在外牆,放任不管,就算不滲漏,室內濕度也會居高不下,百萬裝潢鐵定泡湯。假使裂縫是在屋內,首先得看發生的位置在何處?裂痕有多寬多廣?朝向什麼方向?再決定如何補漏。

    小心地震!

    九二一大地震帶來的傷害,大家餘悸猶存。您住的房子會不會在地震中倒塌?以下為您解答。

    您住的房子有沒有耐震設計?

    有些人喜歡住高樓大廈,有些人偏好獨棟透天厝,而更大多數人是住在公寓。樓層高度不一的平房、透天厝、公寓、大樓,當然各有不同的優缺點。可是,處在地震如此頻繁的台灣,你住的房子,當初蓋的時候,有沒有做耐震設計呢?這可是購屋換屋時,一般人應考慮卻較少考慮的重要問題。早期蓋房子,因法規對結構設計的要求並不嚴格,所以較缺乏耐震設計。民國七十二年以後,建築技術規則規定,房屋建築需要耐震設計,但是建商確實做到的很少;直到民國八十年,台北市政府率先依建築法,要求建築物除五層樓以下之非供公眾使用者以外,其餘建築物均須由結構專業技師設計,此後各縣市政府陸續依法行事,關係到建築物結構安全的耐震設計,才漸漸被普遍運用。

    所謂耐震設計, 就是依據房屋的使用壽命(統計學上的回歸期為四百七十五年),以發生機率超過十%的地震等級,來設計房屋的耐震度,確保當房屋遇到比所設計承受的震級還強的地震時,假使會龜裂、損壞,也不會在瞬間倒塌,達到「小震不壞,中震可修,大震不倒」,以減輕生命財產的損失,這就是耐震設計的最主要精神。對於地處頻繁地震帶的台灣來說,耐震設計關係到房屋耐受地震時的行為,好比護身符一樣,是相當重要的結構要素。

    遺憾的是,屋齡二十五年以上的房子,耐震設計往往不足,而且平房又比高樓嚴重。

    假使你家屋齡已有二三十年,倒也不必太擔心,耐震設計對四樓以上的房屋較有功效,四樓以下,差別不大,只要結構良好,裝修時沒有打牆毀梁,老房子未必不耐震,相反地,它聳立地面,經歷多次大小地震而無損壞,等於通過多次「地震考試」,比起未經任何震度測驗的新成屋,更增添幾分安全保證。

    不過以前曾經有損害紀錄的房子就應該特別注意,要找結構技師為您的房子作安全檢查並採取必要的措施。許多在地震中倒塌的房屋,通常過去早有損害的現象發生,可惜未做適當的處理才導致坍塌的後果。瞭解房屋是否有損害的紀錄?查看外觀是否有整修過的痕跡?是買成屋時的重要功課。

    總體來說,早期樓層高的中古大廈,施工謹慎,注重結構系統;而五樓以下的中古公寓,有時根本沒有做房屋結構設計就蓋起來了。而且樓層高的房屋對軟弱土層而言,基礎開挖深,抗震力比低樓房來得好。還有,買房子時,選擇有地下室的,比沒地下室的,耐震力更好;全面地下室,又比部分地下室基礎穩固。為什麼地下室這麼重要呢?下一章節為您仔細剖析。

     

    本文授權刊登自健行/ 曾慶正, 張惠如《你的房子結構安全嗎?:地震不用怕!專業技師教你安心購屋100問

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    作者:曾慶正, 張惠如
    出版社:健行

    圖片來源:pixabay

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