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  • 不必等到存夠錢的食利族理財術


    12 十二月 2017 大是文化


    (圖片來源:pixabay)

     

    經濟學上其實有個專有名詞,就是食利者(rentier)。「所以,幫幫自己一個忙,別把資本浪費在消費,就讓別人去貢獻經濟中的總供給,而你把錢省下來,把自己變成食利者。」你一定也聽過「別為錢工作,讓錢為你工作」。那麼,你要怎麼做有趣的工作、用點存款投資、獲得報酬,當個食利者、邁向財務自由呢?

    成為食利者、獲得財務自由,必須做3件事,你得:

    1. 多賺點錢。
    2. 花的比賺的少。
    3. 存下結餘,讓它變多。

    存下結餘,要如何讓它變多,請一開始就選擇固定收益的標的:債券和REIT。

    投資債券,就挑高利

    那麼,身為一般的投資人,如何駕馭固定收益市場?就像我說的那樣,我個人偏愛財務管理簡單的那一面,我推薦一個非常簡單的辦法──借錢挑低利,投資挑高利。

    我大學只念了兩年就休學,但這兩年間,我可以向丹麥政府借錢,那時沒有補助金或津貼,但我們可以向國家無息貸款。畢業後,這筆貸款會開始計息,到時候當然就該找份工作,開始還債。許多國家都有類似的國家出資或國家擔保就學貸款制度。

    我每年確實都領了全額的無息貸款,但我沒花掉,而是拿去投資,記得嗎?我學過經濟學!我不太了解股票市場,而且當時我也不相信資本主義,所以到銀行買了抵押債券賺取利息。那時真的有實體債券,由精美的紙張製成,我拿到以後放在家裡,每年有兩次都必須拿著正確日期的債券到銀行換現金,我每年6月11日和12月11日都這麼做,一年兩次的高潮就是那兩天!當時可以用遠低於面值的價錢買到利率5%的債券,或許不到80元就可以買到面額100元的債券,因此收益率有5/80以上,等於年利率遠高於6%。

    我就學期間靠兼職和寫書來平衡收支,母親也資助我一些,債券的票息收益又填補了一些。休學後,我做的第一件事,就是出售債券,把國家借我的本金還給國家,除了房屋貸款,我再也沒借過錢。

    這裡帶出了一個經典的財務概念,那就是好債與壞債的差別。我曾告訴讀者,永遠不要借錢,意思是永遠別為了消費而借錢,因為那是壞債,會毀了你的人生,你會困在剪不斷理還亂、愁苦萬分的財務牢籠中,你用壞債做的一切,都只是餵養銀行和放貸業者而已。你本該餵養的是自己,並享受自由的人生。但是,另外還有所謂的好債。我剛剛提到的例子就是零利率貸款,而且報酬率6%,等於是穩賺不賠!雖然並非所有的好債都是這麼好賺,但通則是一樣的,以安全的方式做財務槓桿,如果操作得當,就可以助你早日獲得自由。

    一般而言,借貸來投資房地產等安全固定資產,可能會帶來比付貸款利息更多的租金和升值收入,所以可視為好債。

    選擇政府債券,免稅免手續費流動性高

    有很多共同基金和ETF投資債券市場,政府公債、企業投資級債券以及垃圾債券基金,這些也應有盡有。選擇對你有利的基金,就是憑著投資一籃子各種債券來分散風險,賺取固定收益。

    本地市場往往也有小額的債券。在丹麥,儘管銀行一定會收交易佣金和保管費,但很容易用小額買進抵押貸款擔保債券。在新加坡,有些大公司會為公司本身營運籌資發行債券,此時可以直接透過銀行,以相當低的價位購買這些債券,購買的單位起價通常都低於1,000新元。華僑銀行(OCBC)、凱發(Hyflux)、城市發展(City Developments)、新加坡航空等公司都有發行公司債,收益率取決於發行條件,收益率約為每年3%~6%(編按:臺灣可轉換公司債的收益率,是依照所約定價格,要求發行公司買回的,沒有標準收益率),值得參考看看,當作買公司股票的替代方案,與股票相比,債券上漲空間有限,下跌風險亦然。

    別買第二套房地產當包租公

    然而,對房地產投資而言,這條法則不見得都對。你可能會想,要是擁有自己的家這麼棒,為何不再買一套來出租、賺租金?

    我會勸你別做,原因是,買賣房地產會牽涉到一筆很大的開銷,尤其是要賣的時候。首先,屋況必須像樣,該修得修,該清得清,還有絕大部分仲介都要抽約2%的佣金,而且代書費很高,另外還要繳印花稅給政府。有些國家會針對一定年限內賺取的任何利潤徵收資本增值稅,像新加坡這樣對商業有利的地方,這些費用雖然好處理,但依然會吃掉很多利潤,可能高達5%。2012年,在我母親去世前不久,把她的第二間房子賣了,結果花了售價的12%在修理和其他開銷上。在歐洲做生意,就是得這樣!

    購買自用住宅的話,通常建議至少持有3年,才能與租金打平。雖然無法百分之百確定房價會不會漲,但大部分地方的房子,長期下來都是如此,而且隨著時間推移,房子就像是能對抗通貨膨脹和租金上漲的避險部位。當你退休時,照規畫應已還完抵押貸款,除了要付些房地產稅和維修費外,不必付租金就有房子住,通常結果都很好。

    然而,若你是在投機,為獲利買房並迅速轉手,事情可就不一樣了,因為房價可能會下跌,歷史上確實有過抵押貸款高於房地產的價值,如2008年後數百萬的美國人一樣。此外,要是一段期間內找不到好房客,你的金雞母就會變成吸血蟲。

    此外,房地產市場並不是完全沒代價,看好的可能性有限。特別是在新加坡,政府扮演了非常積極的角色,他們曾經明確表態,不希望房價隨時間增長而超出整體經濟的增長率。

    目前增長率還不算太高,或許每年才2%,但政府已經明示不想看到類似倫敦的情況:由於房價和租金都過高,當地的勞動人口根本住不起自己的城市。

    想靠收租過活,一定要考慮不動產投資信託

    為了規避政府對房地產市場的嚴格控制,越來越多本地投資人想到海外,如馬來西亞、澳洲、英國、美國等地投資。透過媒體,幾乎天天都看得到外國開發商的專案廣告,他們保證投資報酬很豐厚。有趣的是,政府對於海外投資廣告的透明度和正確性的要求,不比適用於國內開發商的廣告嚴格。

    在我看來,把自己辛苦賺來的現金,投入自己不太了解的外國房地產,滿令人擔心的。該地有什麼條件?建物品質如何?是否即將泡沫化?我知道有些人投資成功,也看過有人樂於在各國買房子或公寓,並從中收租賺錢。但我個人覺得,這種投資不但很麻煩,也不是相當有利可圖,還會有常態開支和管理等問題,實在不值得冒這些風險。

    如果你想要在房地產市場,靠著收租輕鬆過活,何不投資REIT?REIT就是「不動產投資信託」,一家擁有並經營房地產的公司,你可以透過證交所交易,藉由購買REIT的股票,以股東的身分從中獲利。在新加坡,REIT是一種新興的投資項目,2002年才有第一家法人上市。當今,在新加坡上市的不動產投資信託共有36家,而且幾乎每間國家證交所都有提供這種投資工具(編按:臺灣也有,現存5檔不動產信託,主要是已開發完成的商業辦公大樓、百貨商場、旅館及集合住宅大樓,分別為「富邦一號」、「國泰一號」、「新光一號」、「富邦二號」、「國泰二號」。)。

    我喜歡REIT!你或許會問我剛剛不是說投資時,應該盡量不要透過經紀人?要買債券而不是託管債券的基金嗎?沒錯,但我也有說,我不太清楚怎樣才能避開所有的手續費,如果有人能告訴我怎麼做,我會很樂意學習。但在那之前,我相信有些手續費是不可避免的,買REIT就是如此。這是很便利的投資服務,你無須擔心租屋要換燈泡、水龍頭漏水時怎麼辦。的確,結算報酬率時,投資REIT會讓你少賺一點,但你晚上會更好睡。

    REIT是一種資產類別,受到美國證券交易委員會和新加坡金管局等金融監督機構管制,它的結構和業務也都受到限制,所以了解產品時,你必須注意每個轄區的限制。

    一般而言,REIT必須將大部分資產投入房地產,也必須多人共同擁有,作為集體投資的機制(在美國,至少要100人),而且只能借用或以金融槓桿操作一定額度的持有資產(在新加坡是35%)。此外,每年也必須重估這些房地產的價值。最重要的是,他們必須從租金和資本收益中抽出90%付給股東作為配息。
    這些法規都是為了保護你,也就是投資人。如果你覺得快要大發利市了,REIT提供你投資房地產市場的機會。市場風平浪靜的時期,租金收入也可望穩中有升,配息收益率高。持有幾套房地產的股份來分散投資風險,而且這種投資流動性高,如果需要用錢,可以提前賣出你的持份。

    也就是說,REIT不是無風險的投資。REIT通常會專注於房地產市場的某個領域裡,如住宅、辦公室、或工業建設,你對於自己感興趣的那一塊領域要有些看法。配息現在看來可能不錯,但日後呢?管理階層有辦法一直找到租客,而且維持低營運成本嗎?就像所有上市公司一樣,不動產投資信託必須公布詳細的季報表和年報表,你可以拿來仔細研究,但這些報表透露的還是有限,看不出管理品質和業務前景。

    這就是為何做功課很重要。了解REIT的結構及其與一般上市房地產公司的區別,就可以依序探究每家上市公司,想辦法判斷公司業務的前景,未來是否有可能衰敗。如果你覺得所在地區的辦公大樓過剩,或許可以查一查REIT旗下操作的醫院、飯店,或運行中電腦伺服器的機房。我有幾檔指定以美元和新加坡元計價的REIT,截至目前為止,績效都不錯。價值漲了一些又跌了一點,但配息不錯。

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