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  • 利人利己,才是居住正義追求的目標


    27 九月 2016 我讀網

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    編按: 研究房市超過30年的權威房產教授張金鶚,長年關心台灣囤房、炒房不合理的現象,出版新書《居住正義》,希望提醒大家找回居住正義,才能打造「住者適其屋」的理想境界。

    居住正義是一條漫長的路,必須堅持理想、務實作法、尊重專業的向前行,雖然無法短期內完成,但必須要一棒接一棒地走下去;若政治人物無法體會,只要政黨輪替就要打掉重練,那麼居住正義只會陷入惡性循環。

    一項政策推動,我偏向主張棒子與胡蘿蔔要並行,只要政府在推動房地產的改革時,把自住當核心,並明確訂出保障自住標準(比如2 戶以下且設籍),針對非自住或買大面積豪宅的富人訂出較高標準,課徵相對較高的稅賦與貸款成本,如此才能達到相對公平。

    前面提到,台灣房地產主要是以民間市場提供為主,因此,政府的角色除了訂定遊戲規則外,其他的就交由市場,而不是讓政府自己跳進去市場變成供給者。因此,第三是政府除健全房屋買賣市場外,更應加強健全租屋市場,保障房東與房客,避免房屋空置浪費資源。最後,如果民眾在正常的管道與市場都租不到房子,再由政府直接介入提供住宅。換言之,當市場失靈時,如弱勢族群或老年人租不到房子時,就要由政府來出面介入安排。

    換句話說,當有單親、老人、殘障族群有錢也租不到房子時,政府就得提供只租不售房屋,如社會住宅。若能完成以上四點,我們的身邊或許就不會出現拚房、賭房的年輕人,將一輩子的賭注都放在房地產上。當然我們也不會有一群人揹了房貸後,卻變成動彈不得的「屋奴」,終其一生省吃儉用就是為了付清房貸。如此我們的社會、經濟、生活、政商等不再被高房價所綁架,不會形成一股惡性循環。

    我期待,台灣人民只要努力工作一段時間,就能順利買到適當品質的房子;若是短期內買不起,應該也有租得起品質也不錯的房子。而政府更要提供購屋與租屋的定型化契約保障以及租買資訊透明化,避免房價與房租被哄抬炒作,保障民眾租買的安心與居住的放心。

    除此之外,我們不能只以遮風避雨的基本住房為標準,要將「住好房」當成進一步追求的標準。也因此,民眾買屋時不只要注意價錢,更要民眾把居住安全及品質放第一,除了挑有信譽的建商及完善的物業管理社區外,漸漸地讓不好的建商自然淘汰;一方面政府也要建立一套獎優懲劣的制度,讓良幣驅逐劣幣。

    事實上,房地產由高峰反轉之時,民眾一定要有自覺,2016 年是房地合一交易稅制的開始,也是房屋及土地持有稅賦合理調整的開始,這是台灣住房稅制結構性改變的起點。

    如果可以從現在做改變,房屋不再是投資炒作的工具,把買房子當成利人利己的事,比如買好建商房子,鼓勵好建商出頭;若無法利人利己,至少也不要損人不利己,認為不合理的房價就不要買。如此,將能慢慢達到居住正義的理想目標。

    「利人利己」的居住正義目標

    居住正義是一條漫長的路,它沒有捷徑,也無法一蹴可幾,重要的是要滿足最大多數人甚至是弱勢為主的利益,即所謂的「利人」;然而也不可能忽略了自己個人或是少數人的利益,即所謂「利己」的需求。如果利人與利己發生衝突時,顯然利人是顧及大多數人的利益,應該被優先選擇,如此才算是達成居住正義的理想境界。

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    在「利人、利己」四大象限中(見圖6-1),又以「利人利己」(大家都有利)的政策為首要目標,包括興建以弱勢為主的社會住宅;推動優良建商的評選,購買優良建商的產品,讓良幣逐劣幣;捐贈社福機構式的以房養老模式,讓只有一屋的老年人能安養天年;愛心房東及空屋有效利用。

    其次,才是「利人不利己」(大多數人有利,少數人不利)的政策,包括豪宅稅、房地合一稅及囤房稅等,這些政策適度解決不公平的不動產稅賦困境,因有利多數民眾,只影響少數多屋族,是為利人不利己。

    而「損人利己」(少數人有利,但大多數人不利)的政策,就是這一波房市寫照,比如跟著投資客炒房,將台灣房價炒到最高點後,讓很多年輕人及平民百姓,只能「望屋興嘆」;再者如黑心建商或黑心房仲,只為了賺錢或賺佣金,卻忽略別人的利益。

    「損人不利己」(大家都不利)的政策在推動居住正義之路上會造成最壞的情況,包括銀行貸款給不良建商,在房價高點貸款給建商或投資客,自住客在房價高點買房,特別又是向投資客買房。自住客買房買在高點,不僅助漲房價同時又讓投資客得利,最不明智。

     

    本文授權刊登自:我讀網

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